Voces del Derecho Migratorio · N°25· Serie OGMDH-Chile · Lunes 14 de septiembre de 2026
Propiedad sin propietario:
El bien que no se puede inscribir a nombre propio
Un migrante en situación irregular ahorra durante años y adquiere un vehículo o bien raíz. El Código Civil no le niega capacidad de adquirir dominio, pero el circuito administrativo que perfecciona esa adquisición exige un documento que no posee. La atribución común—que ubica el obstáculo en la identificación notarial—no refleja la realidad regulatoria. El punto de bloqueo real está en el Código Tributario y en un requisito de RUT cuya única vía disponible fue diseñada para un perfil distinto.
1. Capacidad civil sí, acceso tributario no
El artículo 57 del Código Civil establece que la ley no reconoce diferencias entre chilenos y extranjeros en la adquisición y goce de derechos civiles. La capacidad de adquirir dominio existe formalmente. El problema no está en ese reconocimiento sino en el circuito administrativo que lo hace exigible frente a terceros.
Es común culpar al notario. El artículo 405 del Código Orgánico de Tribunales permite, explícitamente, que extranjeros acrediten identidad ante notario mediante pasaporte o documento de ingreso al país. La escritura pública no está legalmente bloqueada por ausencia de cédula chilena. El bloqueo real ocurre después: en la inscripción ante Conservador de Bienes Raíces que perfecciona la transferencia de dominio (art. 686 Código Civil). Esta inscripción exige declaración de impuesto de timbres y estampillas y Formulario 2.890 ante el SII—trámites que requieren RUT tanto de comprador como de vendedor. Es este requisito tributario, no la identificación notarial, el que opera como barrera sustantiva.
2. La vía de RUT: diseñada para inversionistas no residentes
El Código Tributario (art. 66) contempla obtención de RUT para extranjeros sin domicilio ni residencia en Chile mediante Formulario 4415. Exige, sin embargo, designación de representante o mandatario domiciliado en Chile, con mandato otorgado en extranjero y apostillado.
Esta vía revela desconexión de diseño regulatorio fundamental: fue concebida para inversionista extranjero que opera desde fuera, con recursos para constituir mandato apostillado. No fue pensada para quien reside de facto en Chile, en situación irregular, sin representante en extranjero y frecuentemente sin pasaporte vigente. Resultado: quien más necesita mecanismo de acceso a propiedad formal—por arraigo consolidado en Chile—es precisamente quien menos encaja en único procedimiento disponible.
3. Ley 21.772: reforma profunda, omisión crítica
Publicada el 1 de octubre de 2025 y vigente desde el 2 de abril de 2026, la Ley N.° 21.772 constituye la reforma más profunda al sistema notarial y registral en décadas: profesionaliza nombramiento de notarios, conservadores y archiveros mediante concurso público, refuerza fiscalización, exige infraestructura digital. Introduce obligación de aceptar instrumentos otorgados en extranjero cuando legalizados, facilitando actuación de extranjeros no residentes mediante mandato.
Pero permanece intacta: la barrera de Código Tributario. La Ley 21.772 no modifica artículo 66 ni procedimiento de obtención de RUT para extranjeros sin domicilio. El problema no fue advertido como tal por el legislador porque se sitúa en intersección entre derecho tributario y migratorio, fuera del objeto específico de cualquier reforma sectorial impulsada. Una reforma notarial, sin embargo profunda, no puede resolver un problema tributario que descansa en otro código.
Conclusión: reconocimiento formal, acceso bloqueado
El acceso a propiedad formal no está cerrado por prohibición legal ni por requisito notarial como se asume públicamente. Está cerrado por vacío de diseño: el único procedimiento de identificación tributaria disponible para extranjero sin RUT fue construido para inversionista no residente, no para residente de facto en situación irregular. Bienes adquiridos se inscriben a nombre de terceros, generando patrimonio jurídicamente vulnerable. Titulares quedan excluidos de garantía y crédito hipotecario que dependen de titularidad registral.
El derecho de propiedad (CPR art. 19 N.° 24) queda subordinado a procedimiento tributario diseñado para perfil distinto. Corregir esta atribución errónea es indispensable para dirigir reforma al punto correcto del sistema. El cambio requeriría decisión administrativa del SII: reconocer vías alternativas de identificación tributaria para quien reside de hecho en país sin visa vigente, bajo estándares de debida diligencia comparables a otros contribuyentes.